VAT na Cyprze w 2026: kiedy zapłacisz 5%, a kiedy 19%

Dwa identyczne apartamenty od tego samego dewelopera mogą różnić się w cenie końcowej o kilkadziesiąt tysięcy euro. Nie przez metraż, nie przez piętro, tylko przez stawkę VAT. Na Cyprze nowa nieruchomość jest objęta stawką 19%, a przy spełnieniu warunków część ceny można objąć stawką 5%. Warunki są precyzyjne, a błąd w ich ocenie kosztuje realne pieniądze, czasem wiele lat po zakupie.

Poniżej opisujemy stan prawny na sierpień 2026, razem ze zmianami, które wchodzą w życie 1 września 2026 roku.

Zasada ogólna: nowe z VAT, wtórne bez

VAT dotyczy nieruchomości nowych, kupowanych od dewelopera. Standardowa stawka wynosi 19%.

Rynek wtórny działa inaczej: odsprzedawana nieruchomość jest co do zasady poza systemem VAT, za to przy przeniesieniu własności płaci się opłaty transferowe do katastru. Przy zakupie nowej nieruchomości z VAT opłat transferowych nie ma. Porównując oferty z rynku pierwotnego i wtórnego, trzeba więc liczyć dwa różne zestawy kosztów, a nie samą cenę z ogłoszenia.

Komu przysługuje 5%

Obniżona stawka istnieje w jednym celu: dla osób kupujących pierwsze stałe miejsce zamieszkania na Cyprze. Od czerwca 2023 roku (ustawa 42(I)/2023) warunki wyglądają tak:

1. Stawka 5% obejmuje pierwsze 130 m² powierzchni i wartość do 350 000 €.
2. Nieruchomość nie może przekraczać 190 m² całkowitej powierzchni ani 475 000 € wartości. Powyżej tych progów obniżona stawka nie przysługuje wcale.
3. Nadwyżka ponad 130 m² lub 350 000 € jest opodatkowana stawką 19%.

Odrębne, korzystniejsze limity przewidziano dla osób z niepełnosprawnością oraz rodzin wielodzietnych.

Wniosek o obniżoną stawkę składa się do cypryjskiego urzędu podatkowego przed zamieszkaniem, wraz z dokumentami transakcji. To formalna procedura, nie automat.

Warunek, o którym zapominają inwestorzy: 10 lat

Stawka 5% jest związana z deklaracją, że nieruchomość będzie Twoim stałym miejscem zamieszkania przez 10 lat.

Jeżeli w tym czasie sprzedasz nieruchomość albo zaczniesz ją wynajmować, masz 30 dni na zawiadomienie urzędu i obowiązek dopłaty różnicy między 19% a 5%, proporcjonalnie do lat, które zostały do końca okresu. Mechanizm jest bezwzględny wobec typowego planu inwestycyjnego: kupię, przez kilka lat będę wynajmować, potem zdecyduję.

Mówiąc wprost: jeżeli kupujesz pod wynajem, obniżona stawka nie jest dla Ciebie. Kalkulację opłacalności trzeba robić na stawce 19% od początku, a nie odkrywać jej przy pierwszej umowie najmu.

Co zmienia się 1 września 2026

W lutym 2026 roku opublikowano dwa dekrety (102/2026 i 103/2026), które od 1 września 2026 doprecyzowują, kiedy nieruchomość jest „nowa" w rozumieniu VAT:

• Pierwsze zasiedlenie zdefiniowano jako pierwsze użycie budynku po wybudowaniu lub gruntownej renowacji, w tym zamieszkanie przez właściciela, najem lub inne systematyczne wykorzystanie.
• Pierwsze użycie oznacza systematyczne wykorzystywanie nieruchomości przez co najmniej 18 miesięcy.

W praktyce przesuwa to granicę między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Budynek, który był już zasiedlony lub systematycznie używany, przestaje być „nowy", a budynek po gruntownej renowacji może do systemu VAT wrócić. Dla kupującego oznacza to jedno: status VAT konkretnego lokalu trzeba ustalić dokumentami, a nie przyjąć z opisu oferty.

Okres przejściowy wciąż trwa

Projekty, których pozwolenie na budowę zostało wydane lub o które wystąpiono do 31 października 2023 roku, mogły korzystać z wcześniejszych, łagodniejszych zasad obniżonej stawki. Parlament przedłużał przepisy przejściowe w określonych przypadkach, a ustawa 109(I)/2026 pozwala urzędowi rozpatrzyć wnioski opóźnione z winy organów planistycznych.

Jeżeli deweloper zachęca „starą stawką", poproś o dokumenty: datę wniosku o pozwolenie, datę wydania i potwierdzenie, że Twoja transakcja mieści się w oknie przejściowym. Terminy w tych przepisach już częściowo minęły i obietnica sprzedawcy niczego tu nie załatwia.

Cztery rzeczy do sprawdzenia przed podpisaniem

1. Którą stawką objęta jest Twoja transakcja i na jakiej podstawie: zwykłe 19%, wniosek o 5%, czy zasady przejściowe z dokumentami na stole.
2. Czy Twój plan na nieruchomość zgadza się z deklaracją. Wynajem w pierwszych 10 latach oznacza dopłatę VAT.
3. Jak policzono nadwyżkę ponad 130 m² i 350 000 €, jeśli nieruchomość przekracza progi.
4. Kto składa wniosek i kiedy. Obniżona stawka wymaga procedury przed zamieszkaniem, a odpowiedzialność za deklaracje ponosi kupujący, nie deweloper.

Gdzie w tym jesteśmy

Vesteri działa na rynku Republiki Cypryjskiej. Stroną prawną transakcji naszych inwestorów zajmuje się niezależna kancelaria, niezwiązana ze sprzedającym, a status VAT nieruchomości należy do rzeczy sprawdzanych przed podpisaniem, nie po.

Stawka podatku nie jest szczegółem do doczytania później. Na Cyprze potrafi być drugą największą pozycją w całej transakcji.

Ten tekst ma charakter informacyjny i opisuje stan prawny na sierpień 2026 roku. Nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Przepisy przejściowe zawierają terminy i wyjątki, których ocena wymaga analizy konkretnej transakcji. Przed decyzją skonsultuj się z prawnikiem uprawnionym do doradztwa na Cyprze. Zobacz też nasze zastrzeżenia.