Tajlandia 2026: co naprawdę zmieniło się w przepisach, a co jest tylko nagłówkiem
O Tajlandii pisze się w tym roku dużo: rząd szykuje dzierżawy na 99 lat, kwota mieszkań dla cudzoziemców pójdzie z 49% do 75%, rynek się otwiera. Część ogłoszeń i prezentacji sprzedażowych podaje te plany tak, jakby już obowiązywały.
Nie obowiązują. A ponieważ kupując za granicą, podpisujesz umowę pod prawem, które jest, a nie pod tym, które ktoś zapowiedział, warto oddzielić jedno od drugiego.
Co obowiązuje naprawdę
Cudzoziemiec może kupić mieszkanie w kondominium na własność. To najprostsza i najbezpieczniejsza ścieżka. Warunek: udział cudzoziemców w danym budynku nie może przekroczyć 49% powierzchni. Ten limit to tak zwana kwota zagraniczna i przed zakupem trzeba sprawdzić, czy w wybranym projekcie jest jeszcze miejsce.
Ziemi cudzoziemiec kupić nie może. Dom można kontrolować przez dzierżawę gruntu, a maksymalny okres dzierżawy wpisywany do rejestru to 30 lat.
Pieniądze na zakup muszą przyjść z zagranicy. Przy rejestracji mieszkania urząd ziemski wymaga bankowego potwierdzenia transferu z zagranicy w walucie obcej, z nazwiskiem kupującego i celem przelewu (formularz FET). Źle opisany przelew potrafi zablokować rejestrację, a brak dokumentu utrudnia później wyprowadzenie pieniędzy przy sprzedaży. Temat zasługuje na osobny tekst; tu wystarczy wiedzieć, że to warunek, nie formalność.
Co jest zapowiedzią, nie prawem
Dzierżawa na 99 lat. Zapowiadana przez rząd od 2025 roku, do parlamentu nie trafiła. Maksymalny okres rejestrowanej dzierżawy to nadal 30 lat.
Kwota 75% dla cudzoziemców. Omawiana dla wybranych stref turystycznych, takich jak Phuket, Pattaya czy Samui. Nadal wyłącznie propozycja; obowiązuje 49%.
Jeżeli sprzedawca opiera kalkulację na którejś z tych zmian, opiera ją na czymś, czego nie ma. Zmiany mogą wejść w życie, mogą wejść w innym kształcie i mogą nie wejść wcale.
Co się posypało: dzierżawa „30+30+30"
Przez lata rynek sprzedawał cudzoziemcom konstrukcję: dzierżawa na 30 lat plus dwie umowne obietnice przedłużenia, razem „90 lat". W marcu 2025 roku tajlandzki Sąd Najwyższy uznał takie kaskadowe klauzule odnowienia za pozbawione mocy. Wiążące jest pierwsze 30 lat; obietnica przedłużenia zależy od dobrej woli i istnienia drugiej strony za trzy dekady.
Jeżeli ktoś oferuje Ci dziś „dzierżawę na 90 lat", opisuje produkt, którego tajlandzkie orzecznictwo nie chroni.
Struktury ze spółką: rok kontroli
Drugą historycznie popularną konstrukcją była tajska spółka z nominalnymi wspólnikami, przez którą cudzoziemiec faktycznie kontrolował ziemię. Od początku 2026 roku administracja zaostrzyła kontrole takich struktur: przy zakładaniu i zmianach w spółkach wymagane są dowody rzeczywistego źródła finansowania i potwierdzenia inwestycyjne od tajskich wspólników.
Konstrukcje nominee zawsze były ryzykowne. Teraz są ryzykowne i aktywnie sprawdzane. Dla kupującego mieszkanie w ramach kwoty 49% temat nie istnieje; pojawia się przy willach z gruntem i wtedy wymaga uczciwej rozmowy z niezależnym prawnikiem, a nie z osobą, która na sprzedaży zarabia.
Jak to sprawdzić przed podpisaniem
- Kwota zagraniczna w projekcie. Poproś o pisemne potwierdzenie, że Twoje mieszkanie mieści się w limicie 49% i że deweloper rezerwuje je w ramach kwoty.
- Forma władania. Własność w kondominium, dzierżawa 30 lat czy struktura spółkowa. Każda z tych form ma inne ryzyko i inną wartość odsprzedaży.
- Podstawa prawna każdej obietnicy. „Będzie można przedłużyć", „przepisy się zmienią", „wszyscy tak robią" to nie są podstawy prawne.
- Ścieżka pieniędzy. Transfer z zagranicy, poprawny opis przelewu, dokument FET w Twoich rękach.
Gdzie w tym jesteśmy
Tajlandia jest jednym z aktywnych rynków Vesteri. Deweloperzy przechodzą weryfikację przed dopuszczeniem do platformy, a stroną prawną transakcji zajmuje się niezależna kancelaria, niezwiązana ze sprzedającym. Na rynku, na którym część ofert opiera się na przepisach z zapowiedzi, właśnie ta niezależność robi różnicę.
Ten tekst ma charakter informacyjny i opisuje stan prawny na sierpień 2026 roku. Przepisy i orzecznictwo mogą się zmienić. Nie stanowi porady prawnej ani inwestycyjnej. Przed decyzją skonsultuj się z prawnikiem uprawnionym do doradztwa w Tajlandii. Zobacz też nasze zastrzeżenia.