Jak weryfikujemy deweloperów — i jak możesz sprawdzić ich sam
Kupując mieszkanie w swoim mieście, sprawdzasz dewelopera niemal odruchowo. Znasz nazwę, ktoś znajomy u niego kupował, w razie problemu wiesz, do którego sądu iść. Przy zakupie za granicą wszystkie te odruchy przestają działać naraz, a kwota akurat rośnie.
Poniżej opisujemy dokładnie, co sprawdzamy, zanim deweloper trafi na naszą platformę. Żadna z tych rzeczy nie jest tajemnicą, a listę kontrolną możesz zastosować sam, również wobec nas.
Dokumenty rejestrowe spółki
Zaczynamy od najbardziej podstawowej rzeczy: czy podmiot, który sprzedaje, istnieje i jest tym, za kogo się podaje.
Sprawdzamy dokumenty rejestrowe spółki: kto ją reprezentuje, od kiedy działa, jaka jest jej struktura. To brzmi banalnie, ale w transakcji transgranicznej banalne rzeczy są tymi, których nikt nie sprawdza, bo każdy zakłada, że zrobił to ktoś inny.
Opinie — i ich granice
Szukamy wszelkich dostępnych opinii o deweloperze: w sieci, w branży, wśród lokalnych podmiotów.
Trzeba jednak powiedzieć wprost, ile takie opinie są warte. Opinie w internecie bywają kupowane, a ich brak nie znaczy nic dobrego ani złego, bo nowa spółka po prostu nie ma historii. Traktujemy je jako sygnał, nigdy jako dowód. Powtarzający się, konkretny zarzut waży więcej niż setka ogólnych pochwał.
Trzy referencje od wcześniejszych kupujących
Prosimy każdego dewelopera o kontakt do minimum trzech osób, które kupiły od niego wcześniej.
To wymóg, który wygląda skromnie, a w praktyce odsiewa najwięcej. Deweloper, który sprzedał kilkadziesiąt mieszkań, znajdzie trzy takie osoby w kwadrans. Deweloper, który tego kontaktu nie chce udostępnić, właśnie udzielił odpowiedzi, i to najbardziej wiarygodnej z możliwych.
Rozmowa z kimś, kto przeszedł cały proces do końca, mówi rzeczy, których nie ma w żadnym prospekcie: czy terminy zostały dotrzymane, co się działo, gdy pojawił się problem, jak wyglądał kontakt po odbiorze kluczy.
Webinar, który zostaje w internecie
Częścią platformy Vesteri są webinary. Deweloper opowiada o swoich inwestycjach, odpowiada na pytania uczestników, a całość jest nagrywana i publikowana.
To najmocniejszy element całej listy i jednocześnie ten, którego nie da się obejść. I wcale nie chodzi o to, że pytamy szczególnie ostro. Pytania zadają uczestnicy, często konkretniejsze niż nasze. Chodzi o to, co dzieje się z odpowiedziami.
Deweloper, który mija się z prawdą w prywatnej rozmowie, ryzykuje słowo przeciw słowu. Ten sam deweloper, który mija się z prawdą na nagraniu dostępnym publicznie dla wszystkich przyszłych klientów, zostawia trwały dowód przeciwko sobie. Dla podmiotu, który zamierza działać uczciwie, to żaden koszt. Dla podmiotu, który uczciwie działać nie zamierza, to ryzyko zwykle zbyt duże.
Dlatego samo przystąpienie do formuły nagrywanego, publicznego webinaru jest sygnałem. Deweloperzy, którzy odmawiają, oszczędzają nam pracy.
Czego to nie gwarantuje
Żaden proces weryfikacji nie zamienia inwestycji w bezpieczną. Nasz też nie.
Sprawdzenie dokumentów nie przewidzi problemów finansowych, które pojawią się za dwa lata. Trzy dobre referencje nie oznaczają, że czwarta transakcja pójdzie tak samo. Nagranie ogranicza pole do wprowadzania w błąd, ale nie zastąpi prawnika czytającego umowę, którą podpisujesz.
Weryfikacja przesuwa ryzyko w dół. Nie sprowadza go do zera i nikt, kto twierdzi inaczej, nie mówi Ci prawdy o rynku, na którym działa.
Co możesz sprawdzić sam
Niezależnie od tego, przez kogo kupujesz (także przez nas):
- Poproś o dokumenty rejestrowe i sprawdź, czy podmiot na umowie jest tym samym, który występuje w materiałach marketingowych.
- Poproś o trzy referencje i zadzwoń do nich. Nie o opinię, tylko o przebieg: terminy, problemy, kontakt po odbiorze.
- Poproś o nagranie albo zapis rozmowy, w której padają konkretne deklaracje. Jeśli deklaracja jest prawdziwa, nikt nie ma powodu odmówić.
- Zatrudnij własnego prawnika. Prawnik opłacany przez sprzedającego reprezentuje sprzedającego, choćby był wobec Ciebie życzliwy.
Ostatni punkt jest najważniejszy i zarazem najczęściej pomijany, bo kosztuje, a wydaje się zbędny dokładnie do momentu, w którym przestaje.
Ten tekst opisuje nasz proces weryfikacji i ma charakter informacyjny. Nie stanowi porady prawnej ani inwestycyjnej i nie jest gwarancją jakiejkolwiek inwestycji. Zobacz nasze zastrzeżenia.