Kauf vom Plan: wo Ihr Risiko zwischen der ersten Zahlung und den Schlüsseln wirklich sitzt

Der Kauf vom Plan, also während der Bauphase, hat eine einfache Ökonomie: ein niedrigerer Preis und gestaffelte Zahlungen im Tausch gegen Warten und Risiko. An diesem Tausch ist nichts falsch, solange Sie wissen, wo genau das Risiko sitzt. Und es sitzt an einer einzigen Stelle: in der Zeit zwischen Ihrer ersten Zahlung und der Eigentumsübertragung.

Wie der Zahlungsweg aussieht

Das Muster ähnelt sich auf den meisten Märkten. Zuerst eine Reservierungsgebühr, meist ein paar tausend Euro, die die Einheit vom Markt nimmt. Dann der Vertrag und eine Anzahlung, meist 20–30% des Preises. Danach Raten, die an den Baufortschritt gekoppelt sind, und am Ende die Zahlung bei Übergabe und Eigentumsübertragung.

Jede dieser Zahlungen hat einen anderen rechtlichen Status. Die Reservierungsgebühr kann selbst dann verloren sein, wenn Ihr Anwalt den Vertrag liest und von dem Geschäft abrät; prüfen Sie das vor der Zahlung, nicht danach. Anzahlung und Raten sind ernsthaftes Geld, und die Frage, die Sie beantworten können müssen, lautet: Was passiert damit, wenn der Bau stehen bleibt.

Wohin Ihr Geld wirklich fließt

Standardmäßig landen die Raten direkt auf dem Konto des Bauträgers und finanzieren den Bau. Geht der Bauträger mitten im Projekt insolvent, sind Sie einer seiner Gläubiger. Zahlungen aus einer Insolvenzmasse in einem fremden Land zurückzuholen ist ein Szenario, dessen Kosten und Dauer sich kaum übertreiben lassen.

Die Alternative ist die Treuhand (Escrow): ein Treuhandkonto, das dem Bauträger Geld erst freigibt, wenn Bauabschnitte bestätigt sind. Hier unterscheiden sich die Märkte, und der Unterschied zählt:

Auf Zypern ist der wichtigste Schutz des Käufers ein anderer: die Hinterlegung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt. Ein hinterlegter Vertrag gibt Vorrang vor späteren Belastungen und das Recht, die Vertragserfüllung zu verlangen. Das ist ein bewährter Standardmechanismus, aber jemand muss sicherstellen, dass die Hinterlegung wirklich passiert, und zwar fristgerecht.

In Thailand gibt es Treuhandkonten, aber sie sind freiwillig. Standardmäßig fließt das Geld zum Bauträger. Die Treuhand muss verhandelt und in den Vertrag geschrieben werden; Projekte, die sie anbieten, sind naturgemäß sicherer als solche, die direkt kassieren.

In beiden Fällen ist die Folgerung dieselbe: Der Schutz Ihrer Zahlungen passiert nicht von allein. Er ist das Ergebnis konkreter Klauseln in einem konkreten Vertrag.

Woran Sie ein Projekt mit erhöhtem Risiko erkennen

Ein paar Signale, die in unserer Praxis am schwersten wiegen:

1. Ein Bauträger ohne fertiggestellte Projekte. Eine Liste übergebener Gebäude ist der einzige harte Beleg, dass eine Firma einen Bau zu Ende bringen kann. Ausführlicher dazu: wie wir Bauträger prüfen.
2. Ein Preis deutlich unter dem Markt. Jemand finanziert diese Differenz. Meistens Sie, mit Risiko.
3. Keine Treuhand und kein Vertragsschutz, kombiniert mit einem Zahlungsplan, der stark an den Baubeginn vorverlagert ist.
4. Vage Termine. Ein Vertrag ohne Fertigstellungsdatum und ohne Verzugsstrafen verlagert das gesamte Zeitrisiko auf Sie.
5. Eine „Mietgarantie" ohne benannten Betreiber, der für die Garantie einsteht, und ohne Antwort darauf, was mit ihr geschieht, wenn der Betreiber verschwindet.
6. Zeitdruck. Eine echte Gelegenheit übersteht eine Woche rechtlicher Prüfung. Ein Angebot, das sie nicht übersteht, war keine Gelegenheit.

Keines dieser Signale ist für sich allein entscheidend. Zwei oder drei auf einmal sind ein Grund, vom Tisch aufzustehen.

Was in den Vertrag gehört

Den Vertrag liest Ihr Anwalt, aber zu wissen, worauf es ankommt, hilft im Gespräch: ein Zahlungsplan, der an messbaren Baufortschritt gekoppelt ist, ein Fertigstellungsdatum mit Verzugsstrafen, ein Abnahme- und Mängelverfahren, Schutz für Ihre Zahlungen (Treuhand oder ein beim Register hinterlegter Vertrag) und ein klarer Ausstieg mitsamt Anzahlung, falls der Bauträger nicht liefert.

Und eine Sache außerhalb des Vertrags: Der Anwalt, der ihn liest, darf nicht der vom Verkäufer empfohlene Anwalt sein. Diese Regel kennt keine Ausnahmen.

Wo wir ins Spiel kommen

Auf der Vesteri-Plattform werden Bauträger vor der Zulassung geprüft, und die rechtliche Seite jeder Transaktion betreut eine unabhängige Kanzlei auf dem Zielmarkt. Der Kauf vom Plan bleibt ein Kauf mit Risiko; daran ändert keine Plattform etwas. Was sich ändert, ist etwas anderes: ob Sie dieses Risiko vor Ihrer ersten Zahlung kennenlernen oder danach.

Dieser Artikel dient der Information und ist keine Rechts- oder Anlageberatung. Die Regeln zum Schutz von Zahlungen unterscheiden sich zwischen Märkten und Verträgen. Sprechen Sie vor einer Entscheidung mit einem in der Jurisdiktion Ihrer Transaktion zugelassenen Anwalt. Beachten Sie auch unseren Haftungsausschluss.