Tailandia 2026: qué cambió de verdad en la ley y qué es solo un titular
Este año se escribe mucho sobre Tailandia: el gobierno prepara arrendamientos de 99 años, la cuota de vivienda para extranjeros pasará del 49% al 75%, el mercado se abre. Algunos anuncios y presentaciones de venta citan esos planes como si ya fueran ley.
No lo son. Y como comprar en el extranjero significa firmar un contrato bajo la ley que existe, no bajo la que alguien anunció, conviene separar una cosa de la otra.
Lo que rige de verdad
Un extranjero puede comprar un apartamento en un condominio en plena propiedad. Es la vía más sencilla y segura. La condición: la propiedad extranjera en un edificio no puede superar el 49% de la superficie. Ese límite es la llamada cuota extranjera, y antes de comprar hay que comprobar si en el proyecto elegido queda sitio.
Un extranjero no puede comprar suelo. Una casa puede controlarse mediante el arrendamiento del terreno, y el plazo máximo inscribible en el registro es de 30 años.
El dinero de la compra debe llegar del extranjero. Para registrar el apartamento, la oficina del suelo exige un certificado bancario de una transferencia desde fuera del país en moneda extranjera, con el nombre del comprador y la finalidad del pago (el formulario FET). Una transferencia mal descrita puede bloquear el registro, y la falta del documento complica después sacar el dinero al vender. El tema merece su propio artículo; por ahora basta con saber que es una condición, no un trámite.
Lo que es un anuncio, no una ley
El arrendamiento de 99 años. Prometido por el gobierno desde 2025, nunca llegó al parlamento. El plazo máximo inscribible sigue siendo de 30 años.
La cuota extranjera del 75%. Se debate para zonas turísticas concretas, como Phuket, Pattaya o Samui. Sigue siendo solo una propuesta; rige el 49%.
Si los números de un vendedor descansan sobre alguno de esos cambios, descansan sobre algo que no existe. Los cambios pueden aprobarse, pueden aprobarse con otra forma o pueden no aprobarse nunca.
Lo que se vino abajo: el arrendamiento "30+30+30"
Durante años el mercado vendió a los extranjeros una construcción: un arrendamiento de 30 años más dos promesas contractuales de renovación, comercializado como "90 años". En marzo de 2025 el Tribunal Supremo tailandés declaró ineficaces esas cláusulas de renovación encadenadas. Vinculantes son los primeros 30 años; la renovación prometida depende de la buena voluntad y de la existencia de la otra parte dentro de tres décadas.
Si alguien te ofrece hoy un "arrendamiento de 90 años", te describe un producto que la jurisprudencia tailandesa no protege.
Estructuras con sociedad: el año de las inspecciones
La otra construcción históricamente popular era una sociedad tailandesa con socios nominales, a través de la cual un extranjero controlaba suelo de hecho. Desde principios de 2026 las autoridades han endurecido los controles sobre esas estructuras: constituir la sociedad o modificarla exige ahora pruebas del origen real de los fondos y confirmaciones de inversión de los socios tailandeses.
Las construcciones con testaferros siempre fueron arriesgadas. Ahora son arriesgadas y se inspeccionan activamente. Si compras un apartamento dentro de la cuota del 49%, nada de esto te afecta; aparece con las villas sobre suelo, y entonces exige una conversación honesta con un abogado independiente, no con quien cobra comisión por la venta.
Cómo comprobarlo antes de firmar
- La cuota extranjera del proyecto. Pide confirmación por escrito de que tu apartamento entra en el límite del 49% y de que el promotor lo reserva dentro de la cuota.
- La forma de tenencia. Plena propiedad en condominio, arrendamiento de 30 años o estructura con sociedad. Cada una tiene un riesgo distinto y un valor de reventa distinto.
- La base legal de cada promesa. "Se podrá prorrogar", "la ley va a cambiar", "todo el mundo lo hace así" no son bases legales.
- El camino del dinero. Transferencia desde el extranjero, pago bien descrito, el documento FET en tus manos.
Dónde entramos nosotros
Tailandia es uno de los mercados activos de Vesteri. Los promotores pasan una verificación antes de entrar en la plataforma, y del lado jurídico de cada operación se ocupa un despacho independiente, sin vínculos con el vendedor. En un mercado donde parte de las ofertas descansa sobre leyes anunciadas y no aprobadas, esa independencia es la que marca la diferencia.
Este artículo tiene carácter informativo y describe la situación legal en agosto de 2026. Las leyes y la jurisprudencia pueden cambiar. No constituye asesoramiento jurídico ni de inversión. Antes de decidir, consulta con un abogado habilitado para ejercer en Tailandia. Consulta también nuestros avisos legales.