El IVA de la vivienda en Chipre en 2026: cuándo pagas el 5% y cuándo el 19%
Dos apartamentos idénticos del mismo promotor pueden diferir en su precio final en decenas de miles de euros. No por los metros, no por la planta, sino por el tipo de IVA. En Chipre una vivienda nueva lleva un 19% de IVA, y parte del precio puede acogerse al 5% si se cumplen las condiciones. Las condiciones son precisas, y equivocarse cuesta dinero de verdad, a veces años después de la compra.
Lo que sigue describe la situación legal en agosto de 2026, junto con los cambios que entran en vigor el 1 de septiembre de 2026.
La regla general: obra nueva con IVA, reventa sin él
El IVA se aplica a la vivienda nueva comprada al promotor. El tipo estándar es el 19%.
El mercado de segunda mano funciona de otra manera: una vivienda revendida queda por regla general fuera del sistema del IVA, pero la transmisión de la propiedad paga tasas de transferencia en el Registro de la Propiedad. Una vivienda nueva comprada con IVA no paga tasas de transferencia. Al comparar una oferta de obra nueva con una reventa, comparas dos estructuras de costes distintas, no solo los precios del anuncio.
Quién tiene derecho al 5%
El tipo reducido existe para un solo fin: para quien compra su primera vivienda habitual en Chipre. Desde junio de 2023 (ley 42(I)/2023) las condiciones son estas:
- El tipo del 5% cubre los primeros 130 m² de la vivienda y un valor de hasta 350.000 €.
- La propiedad no puede superar los 190 m² de superficie total ni los 475.000 € de valor. Por encima de cualquiera de esos umbrales, el tipo reducido no se aplica en absoluto.
- Lo que exceda de 130 m² o de 350.000 € tributa al 19%.
Existen límites aparte, más generosos, para personas con discapacidad y para familias numerosas.
El tipo reducido se solicita ante la administración tributaria chipriota antes de mudarse, con los documentos de la operación. Es un procedimiento formal, no un descuento automático.
La condición que los inversores olvidan: 10 años
El 5% va ligado a la declaración de que la vivienda será tu residencia habitual durante 10 años.
Si en ese plazo la vendes o empiezas a alquilarla, tienes 30 días para notificarlo a la administración y la obligación de devolver la diferencia entre el 19% y el 5%, en proporción a los años que falten. El mecanismo no perdona el plan de inversión típico: compro ahora, alquilo unos años, ya decidiré.
Dicho claramente: si compras para alquilar, el tipo reducido no es para ti. Haz los números al 19% desde el principio, en lugar de descubrir la devolución con tu primer contrato de alquiler.
Qué cambia el 1 de septiembre de 2026
En febrero de 2026 Chipre publicó dos decretos (102/2026 y 103/2026) que, desde el 1 de septiembre de 2026, concretan cuándo una vivienda cuenta como "nueva" a efectos de IVA:
- La primera ocupación se define como el primer uso de un edificio tras su construcción o una renovación sustancial, incluida la ocupación por el propietario, el alquiler u otro uso sistemático.
- El primer uso significa un uso sistemático de la propiedad durante al menos 18 meses.
En la práctica, esto mueve la frontera entre la obra nueva y la segunda mano. Un edificio ya ocupado o usado de manera sistemática deja de ser "nuevo", y uno renovado a fondo puede volver al sistema del IVA. Para el comprador la conclusión es sencilla: el estatus de IVA de una vivienda concreta se establece con documentos, no se toma del anuncio.
La ventana transitoria sigue abierta
Los proyectos cuya licencia de obra se emitió, o se solicitó, antes del 31 de octubre de 2023 podían acogerse a las reglas anteriores del tipo reducido, más generosas. El Parlamento ha prorrogado las disposiciones transitorias en casos concretos, y la ley 109(I)/2026 permite a la administración examinar solicitudes retrasadas por culpa de los organismos urbanísticos.
Si un promotor te vende "el tipo antiguo", pide los documentos: la fecha de solicitud de la licencia, la de emisión y la confirmación de que tu operación entra en la ventana. Algunos de los plazos de estas disposiciones ya han pasado, y la palabra de un comercial no resuelve nada aquí.
Cuatro cosas que comprobar antes de firmar
- Qué tipo se aplica a tu operación y sobre qué base: el 19% estándar, una solicitud del 5%, o reglas transitorias con los papeles sobre la mesa.
- Si tu plan para la vivienda coincide con la declaración. Alquilarla dentro de los primeros 10 años significa devolver IVA.
- Cómo se calculó el exceso por encima de 130 m² y 350.000 €, si la propiedad cruza los umbrales.
- Quién presenta la solicitud y cuándo. El tipo reducido exige un procedimiento antes de mudarse, y las declaraciones son responsabilidad del comprador, no del promotor.
Dónde entramos nosotros
Vesteri opera en el mercado de la República de Chipre. Del lado jurídico de las operaciones de nuestros inversores se ocupa un despacho independiente, sin vínculos con el vendedor, y el estatus de IVA de la propiedad forma parte de las comprobaciones que se hacen antes de firmar, no después.
El tipo impositivo no es un detalle para leer más adelante. En Chipre puede ser la segunda partida más grande de toda la operación.
Este artículo tiene carácter informativo y describe la situación legal en agosto de 2026. No constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Las disposiciones transitorias contienen plazos y excepciones cuya valoración exige analizar la operación concreta. Antes de decidir, consulta con un abogado habilitado para ejercer en Chipre. Consulta también nuestros avisos legales.