Thailand 2026: Was sich im Recht wirklich geändert hat und was nur Schlagzeile ist

Über Thailand wird dieses Jahr viel geschrieben: Die Regierung bereite 99-jährige Pachtverträge vor, die Wohnungsquote für Ausländer steige von 49% auf 75%, der Markt öffne sich. Manche Anzeigen und Verkaufspräsentationen zitieren diese Pläne, als wären sie schon Gesetz.

Sind sie nicht. Und weil ein Kauf im Ausland bedeutet, einen Vertrag nach dem Recht zu unterschreiben, das existiert, und nicht nach dem, das jemand angekündigt hat, lohnt es sich, beides auseinanderzuhalten.

Was wirklich gilt

Ein Ausländer kann eine Eigentumswohnung im Condominium als Volleigentum kaufen. Das ist der einfachste und sicherste Weg. Die Bedingung: Der Ausländeranteil in einem Gebäude darf 49% der Fläche nicht überschreiten. Dieses Limit ist die sogenannte Ausländerquote, und vor dem Kauf muss geprüft werden, ob im gewählten Projekt noch Platz ist.

Land kann ein Ausländer nicht kaufen. Ein Haus lässt sich über die Pacht des Grundstücks kontrollieren, und die maximale im Register eintragbare Pachtdauer beträgt 30 Jahre.

Das Geld für den Kauf muss aus dem Ausland kommen. Bei der Eintragung der Wohnung verlangt das Land Office eine Bankbescheinigung über eine Überweisung aus dem Ausland in Fremdwährung, mit dem Namen des Käufers und dem Zweck der Zahlung (das FET-Formular). Eine falsch beschriebene Überweisung kann die Eintragung blockieren, und ohne das Dokument wird es später schwer, das Geld beim Verkauf wieder außer Landes zu bringen. Das Thema verdient einen eigenen Artikel; hier genügt zu wissen, dass es eine Bedingung ist, keine Formalität.

Was Ankündigung ist, nicht Gesetz

Die 99-jährige Pacht. Seit 2025 von der Regierung versprochen, nie im Parlament angekommen. Die maximale eintragbare Pachtdauer beträgt weiterhin 30 Jahre.

Die Ausländerquote von 75%. Im Gespräch für ausgewählte Tourismuszonen wie Phuket, Pattaya oder Samui. Nach wie vor nur ein Vorschlag; es gelten 49%.

Wenn die Kalkulation eines Verkäufers auf einer dieser Änderungen ruht, ruht sie auf etwas, das es nicht gibt. Die Änderungen können kommen, sie können in anderer Form kommen, und sie können ganz ausbleiben.

Was zusammengebrochen ist: die Pacht „30+30+30"

Jahrelang verkaufte der Markt Ausländern eine Konstruktion: eine Pacht über 30 Jahre plus zwei vertragliche Verlängerungszusagen, vermarktet als „90 Jahre". Im März 2025 erklärte der Oberste Gerichtshof Thailands solche gestaffelten Verlängerungsklauseln für unwirksam. Bindend sind die ersten 30 Jahre; die versprochene Verlängerung hängt vom guten Willen und vom Fortbestehen der Gegenseite in drei Jahrzehnten ab.

Wer Ihnen heute eine „90-jährige Pacht" anbietet, beschreibt ein Produkt, das die thailändische Rechtsprechung nicht schützt.

Firmenkonstruktionen: das Jahr der Kontrollen

Die andere historisch beliebte Konstruktion war eine thailändische Gesellschaft mit nominellen Gesellschaftern, über die ein Ausländer faktisch Land kontrollierte. Seit Anfang 2026 haben die Behörden die Kontrollen solcher Strukturen verschärft: Gründungen und Änderungen verlangen jetzt Nachweise über die tatsächliche Herkunft der Mittel und Investitionsbestätigungen der thailändischen Gesellschafter.

Nominee-Konstruktionen waren immer riskant. Jetzt sind sie riskant und werden aktiv geprüft. Wer eine Wohnung innerhalb der 49%-Quote kauft, den betrifft das alles nicht; es taucht bei Villen auf Grundstücken auf, und dann gehört es in ein ehrliches Gespräch mit einem unabhängigen Anwalt, nicht mit der Person, die an dem Verkauf verdient.

Wie Sie das vor der Unterschrift prüfen

1. Die Ausländerquote im Projekt. Verlangen Sie eine schriftliche Bestätigung, dass Ihre Wohnung in das 49%-Limit fällt und der Bauträger sie innerhalb der Quote reserviert.
2. Die Form des Eigentums. Volleigentum im Condominium, eine 30-jährige Pacht oder eine Firmenkonstruktion. Jede Form trägt ein anderes Risiko und einen anderen Wiederverkaufswert.
3. Die Rechtsgrundlage jedes Versprechens. „Man wird verlängern können", „die Regeln ändern sich", „das machen alle so" sind keine Rechtsgrundlagen.
4. Der Weg des Geldes. Eine Überweisung aus dem Ausland, eine korrekt beschriebene Zahlung, das FET-Dokument in Ihren Händen.

Wo wir ins Spiel kommen

Thailand ist einer der aktiven Märkte von Vesteri. Bauträger werden vor der Zulassung zur Plattform geprüft, und die rechtliche Seite jeder Transaktion betreut eine unabhängige Kanzlei ohne Verbindungen zum Verkäufer. Auf einem Markt, auf dem ein Teil der Angebote auf angekündigtem statt geltendem Recht ruht, macht genau diese Unabhängigkeit den Unterschied.

Dieser Artikel dient der Information und beschreibt die Rechtslage im August 2026. Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Er ist keine Rechts- oder Anlageberatung. Sprechen Sie vor einer Entscheidung mit einem in Thailand zugelassenen Anwalt. Beachten Sie auch unseren Haftungsausschluss.