Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf auf Zypern 2026: wann 5%, wann 19%

Zwei identische Wohnungen vom selben Bauträger können sich im Endpreis um Zehntausende Euro unterscheiden. Nicht wegen der Fläche, nicht wegen des Stockwerks, sondern wegen des Mehrwertsteuersatzes. Auf Zypern trägt ein Neubau 19% Mehrwertsteuer, und ein Teil des Preises kann bei Erfüllung der Bedingungen mit 5% besteuert werden. Die Bedingungen sind präzise, und ein Fehler bei ihrer Einschätzung kostet echtes Geld, manchmal Jahre nach dem Kauf.

Im Folgenden beschreiben wir die Rechtslage im August 2026, zusammen mit den Änderungen, die am 1. September 2026 in Kraft treten.

Die Grundregel: Neubau mit Mehrwertsteuer, Bestand ohne

Die Mehrwertsteuer betrifft neue Immobilien, die vom Bauträger gekauft werden. Der Standardsatz beträgt 19%.

Der Bestandsmarkt funktioniert anders: Eine weiterverkaufte Immobilie liegt in der Regel außerhalb des Mehrwertsteuersystems, dafür fallen bei der Eigentumsübertragung Übertragungsgebühren beim Grundbuchamt an. Bei einem Neubau mit Mehrwertsteuer entfallen die Übertragungsgebühren. Wer ein Neubauangebot mit einer Bestandsimmobilie vergleicht, vergleicht also zwei verschiedene Kostenstrukturen, nicht nur die Preise in den Anzeigen.

Wer die 5% bekommt

Den ermäßigten Satz gibt es für genau einen Zweck: für Menschen, die ihren ersten ständigen Wohnsitz auf Zypern kaufen. Seit Juni 2023 (Gesetz 42(I)/2023) sehen die Bedingungen so aus:

1. Der Satz von 5% gilt für die ersten 130 m² der Immobilie und einen Wert bis 350.000 €.
2. Die Immobilie darf 190 m² Gesamtfläche und 475.000 € Wert nicht überschreiten. Oberhalb dieser Schwellen entfällt der ermäßigte Satz vollständig.
3. Alles über 130 m² oder 350.000 € wird mit 19% besteuert.

Für Menschen mit Behinderung und für kinderreiche Familien gelten gesonderte, großzügigere Grenzen.

Der ermäßigte Satz wird vor dem Einzug bei der zyprischen Steuerbehörde beantragt, mit den Unterlagen der Transaktion. Es ist ein förmliches Verfahren, kein automatischer Rabatt.

Die Bedingung, die Investoren vergessen: 10 Jahre

Der Satz von 5% ist an die Erklärung gebunden, dass die Immobilie 10 Jahre lang Ihr ständiger Wohnsitz sein wird.

Wenn Sie sie in dieser Zeit verkaufen oder vermieten, haben Sie 30 Tage, um die Behörde zu informieren, und müssen die Differenz zwischen 19% und 5% nachzahlen, anteilig für die verbleibenden Jahre. Der Mechanismus kennt keine Gnade gegenüber dem typischen Investitionsplan: jetzt kaufen, ein paar Jahre vermieten, später entscheiden.

Klar gesagt: Wer zum Vermieten kauft, für den ist der ermäßigte Satz nichts. Rechnen Sie von Anfang an mit 19%, statt die Nachzahlung beim ersten Mietvertrag zu entdecken.

Was sich am 1. September 2026 ändert

Im Februar 2026 hat Zypern zwei Verordnungen veröffentlicht (102/2026 und 103/2026), die ab dem 1. September 2026 präzisieren, wann eine Immobilie im Sinne der Mehrwertsteuer „neu" ist:

• Der Erstbezug ist definiert als die erste Nutzung eines Gebäudes nach dem Bau oder einer grundlegenden Sanierung, einschließlich Eigennutzung, Vermietung oder sonstiger systematischer Nutzung.
• Die erste Nutzung bedeutet eine systematische Nutzung der Immobilie über mindestens 18 Monate.

In der Praxis verschiebt das die Grenze zwischen Neubau- und Bestandsmarkt. Ein Gebäude, das bereits bezogen oder systematisch genutzt wurde, ist nicht mehr „neu", und ein grundlegend saniertes kann ins Mehrwertsteuersystem zurückkehren. Für den Käufer ist die Folgerung einfach: Der Mehrwertsteuerstatus einer konkreten Einheit wird anhand von Dokumenten festgestellt, nicht aus dem Exposé übernommen.

Das Übergangsfenster ist noch offen

Projekte, deren Baugenehmigung bis zum 31. Oktober 2023 erteilt oder beantragt wurde, konnten noch die früheren, großzügigeren Regeln des ermäßigten Satzes nutzen. Das Parlament hat die Übergangsbestimmungen in bestimmten Fällen verlängert, und das Gesetz 109(I)/2026 erlaubt der Steuerbehörde, Anträge zu prüfen, die durch Verschulden der Planungsbehörden verzögert wurden.

Wenn ein Bauträger Ihnen „den alten Satz" verkauft, verlangen Sie die Unterlagen: das Datum des Genehmigungsantrags, das Ausstellungsdatum und die Bestätigung, dass Ihre Transaktion in das Fenster fällt. Einige der Fristen in diesen Bestimmungen sind bereits abgelaufen, und die Zusicherung eines Verkäufers regelt hier gar nichts.

Vier Dinge, die Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

1. Welcher Satz für Ihre Transaktion gilt und auf welcher Grundlage: die üblichen 19%, ein Antrag auf 5% oder Übergangsregeln mit den Unterlagen auf dem Tisch.
2. Ob Ihr Plan für die Immobilie zur Erklärung passt. Vermietung in den ersten 10 Jahren bedeutet eine Mehrwertsteuer-Nachzahlung.
3. Wie der Überhang berechnet wurde, oberhalb von 130 m² und 350.000 €, falls die Immobilie die Schwellen überschreitet.
4. Wer den Antrag stellt und wann. Der ermäßigte Satz verlangt ein Verfahren vor dem Einzug, und die Erklärungen verantwortet der Käufer, nicht der Bauträger.

Wo wir ins Spiel kommen

Vesteri ist auf dem Markt der Republik Zypern tätig. Die rechtliche Seite der Transaktionen unserer Investoren betreut eine unabhängige Kanzlei ohne Verbindungen zum Verkäufer, und der Mehrwertsteuerstatus der Immobilie gehört zu den Prüfungen vor der Unterschrift, nicht danach.

Der Steuersatz ist kein Detail zum späteren Nachlesen. Auf Zypern kann er der zweitgrößte Posten der ganzen Transaktion sein.

Dieser Artikel dient der Information und beschreibt die Rechtslage im August 2026. Er ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Übergangsbestimmungen enthalten Fristen und Ausnahmen, deren Bewertung die Analyse der konkreten Transaktion erfordert. Sprechen Sie vor einer Entscheidung mit einem auf Zypern zugelassenen Anwalt. Beachten Sie auch unseren Haftungsausschluss.